Quitar financiamento imobiliário com venda de imóvel

Estou pagando financiamento de um apartamento que adquiri. Recentemente vendi um outro imóvel e tive ganho de capital. Pretendo quitar o financiamento do apartamento com o recurso da venda. Terei que recolher imposto com o ganho de capital ?
Possuo outro imóveis em meu nome que impedem a isenção dos R$440.000,00

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Bom dia @MarcioFujii! Tudo bem?

Seja bem-vindo à Comunidade Leoa!

Para isenção de ganho de capital, há algumas regras. No seu caso, como não é o único imóvel, terá que recolher o Imposto devido na diferença, ou seja, vai abater o valor do novo imóvel comprado (se for no prazo de 180 dias), o restante do valor, tributa.

Para saber mais sobre as regras de isenção, click aqui

Espero ter ajudado! :slightly_smiling_face:

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Olá @MarcioFujii, tudo bem?

A diferença entre as duas isenções de Ganho de Capital de Imóveis;


A primeira é tratada pela Instrução Normativa da Receita Federal nº. 84/2001, em seu artigo 29 diz que são esclusas de ganho de capital, no parágrafo I:


“alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), do único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão, desde que, nos últimos cinco anos, não tenha efetuado alienação de imóvel, a qualquer título, tributada ou não;”

No caso você perderia a isenção do ganho de capital por causa dos múltiplos imóveis.

Segundo há a isenção do que trata a Lei n° 11.196 de 2005. No seu artigo 39 ela aborda:


"Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. "

Basicamente, o valor da venda do imóvel deve ser aplicado na aquisição de outro imóvel residencial, isso vale também para financiamentos já iniciados, para fins de quitação pelo entendimento do TRF3:


O TRF3 afastou a restrição da IN/SRF n° 599/2005. Segundo a Desembargadora, “a Lei nº 11.196/2005 garante a isenção do imposto de renda para o ganho auferido por pessoa física residente no país na venda de imóvel residencial, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóvel residencial localizado no país, pouco importando que o contrato de compra tenha sido realizado anteriormente, desde que ainda existam valores a serem pagos em decorrência dele.”


E caso de utilizar parcialmente o valor da venda para quitar o financiamento o parágrafo 2 discorre:


“A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.”

Ou seja, todo o valor que sobrar da venda, será tributado proporcionalmente o ganho de capital. Por exemplo:


Se você vender um imóvel por R$ 500.000,00 tendo um ganho de capital de R$ 100.000,00. Aplicar dos R$ 500.000,00 da venda, R$ 250.000,00 para quitar o financiamento.

Você utilizou 50% do valor da venda, logo terá que pagar apenas 50% do ganho de capital, sendo:

R$ 100.000,00 * 15% = R$ 15.000,00 * 50% = R$ 7.500,00 de IR pelo Ganho de Capital;


E lembre-se, essa isenção só pode ser usada uma vez a cada 5 anos, conforme o parágrafo 5 do mesmo artigo:


"O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos."

Espero ter lhe ajudado! :cowboy_hat_face:

Fontes:

LEI Nº 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005

INSTRUÇÃO NORMATIVA SRF Nº 84, DE 11 DE OUTUBRO DE 2001

Tribunal Regional Federal da 3ª Região TRF-3 - APELAÇÃO CÍVEL : ApCiv 0023141-37.2015.4.03.6100 SP

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Muito obrigado,
Eu desconhecia a decisão do TRF3.
O recurso da venda do meu imóvel servirá para abater parte do financiamento logo não haverá taxação por ganho de capital

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Bom dia. Estou com uma situação idêntica, onde pretendo quitar o financiamento do meu segundo imóvel , com a venda de um primeiro adquirido há 10 anos.
Vejam, a decisão está sendo enfática que o PRODUTO da venda deve ser usado para quitação do imóvel atual. Ou seja, você não é obrigado a usar integralmente o valor da venda do seu imóvel, você tem que usar integralmente o GANHO DE CAPITAL.
Se o imóvel foi comprado por 250k e vendido por 500k. Você teve ganho de capital de 250k. Esse é o valor a ser usado para a quitação, é sobre esse valor o imposto. Se usar 230k para quitar, o imposto devido será somente sobre 20k.

Recomendo a leitura da decisão do TRF4 a seguir para melhor entendimento:
https://jurisprudencia.trf4.jus.br/pesquisa/inteiro_teor.php?orgao=1&numero_gproc=40001687345&versao_gproc=4&crc_gproc=33af40f5&termosPesquisados=J2dhbmhvIGRlIGNhcGl0YWwnICdhbGllbmFjYW8gaW1vdmVsJyA=

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Letra da decisão do Magistrado :

" Assim, constata-se que o ganho de capital da primeira venda, no valor aproximado de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) (considerando o valor de sua avaliação inicial e de sua venda), foi integralmente utilizado para "quitar o débito remanescente de aquisição de imóvel residencial já possuído pelo alienante “, situação em que, segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, se aplica a isenção prevista no art. 39 da Lei n. 11.196/2005.”

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Olá novamente @LucasF;

O direito Brasileiro realmente é bem complexo;

Pela Lei ele determina que para a isenção seja aplicado o “produto da venda”

Porém, pela Jurisprudência do Juiz Federal Alexandre Rossato da Silva Ávila do TRF4 deferiu que:

“Ante o exposto, defiro a liminar para determinar à autoridade impetrada que se abstenha de aplicar a regra do art. 2º, § 11, I, Instrução Normativa n. 599/2005 da Receita Federal para aferir a isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital da parte impetrante decorrente da venda do imóvel de matrícula n. 165.093, registrado no 11º Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo (evento 1, MATRIMÓVEL9).”

Ou seja, como você mencionou, a aplicação integral do ganho de capital da venda já o torna isento do pagamento do ganho de capital, mesmo que não aplique o total da venda.

Pelo fato de termos uma jurisprudência sobre o assunto, podemos considerar que: São isentos de ganho de capital , aqueles que apliquem o lucro da venda do imóvel, em novo imóvel ou imóvel adquirido anteriormente.

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Mas como o direito no Brasil é instável, o juiz do processo pode desconsiderar essa decisão, utilizar outra jurisprudência que vá ao seu entendimento;

Não podemos afirmar então com a certeza de que não seja tributado o restante da venda, dependerá muito do andamento do processo.

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